Logement : Genève ne peut plus repousser les choix de fond

Avec un taux de vacance de seulement 0,31 % au 1er juin 2026, Genève demeure le canton où la pénurie de logements est la plus sévère de Suisse. Concrètement, cela représente 793 logements vacants pour un parc de plus de 250 000 logements. À titre de comparaison, un marché immobilier est généralement considéré comme équilibré à partir d'un taux de vacance proche de 1,5 %. Genève en est près de cinq fois éloignée. Cette situation n'est plus conjoncturelle : elle est devenue structurelle.

Les conséquences dépassent aujourd'hui largement les frontières cantonales. Selon une récente enquête relayée par Blick, près de 92 000 Romands envisagent de s'installer en France voisine, principalement en raison de la difficulté à trouver un logement abordable en Suisse et des conditions particulièrement exigeantes d'accès à la propriété, bien plus restrictives que celles pratiquées en France. Ce mouvement résidentiel n'est plus marginal : il traduit un déséquilibre profond entre l'offre de logements et les besoins d'une population en constante croissance.

Cette dynamique n'est pourtant pas inédite. Genève a déjà connu une crise du logement comparable dans les années 1960 et 1970. La réponse des autorités fut alors ambitieuse : la création des cités nouvelles de Meyrin, d'Onex ou encore du Lignon, qui ont permis de loger rapidement plusieurs dizaines de milliers d'habitants tout en accompagnant l'essor économique du canton.

Mais la question qui se pose aujourd'hui est différente : souhaitons-nous réellement reproduire ce modèle ?

Le contexte territorial, environnemental et sociétal n'est plus celui des Trente Glorieuses. Les grandes réserves foncières se sont raréfiées, les exigences environnementales se sont renforcées et chaque nouveau projet d'urbanisation fait désormais l'objet de débats, voire de recours. La densification constitue une partie de la réponse, mais elle ne suffira probablement pas à absorber seule les besoins futurs.

Pour autant, tirer les leçons du passé ne signifie pas renoncer à la densification. L'aménagement urbain a profondément évolué depuis un demi-siècle. Aujourd'hui, densifier ne signifie plus nécessairement construire des « cités dortoirs » ou sacrifier la qualité de vie.

L'exemple de Singapour est particulièrement éclairant. Avec près de 8 000 habitants par km² (environ 0,008 habitant par m²), la cité-État est près de quatre fois plus dense que le canton de Genève, qui compte environ 2 100 habitants par km² (soit 0,0021 habitant par m²). Pourtant, Singapour est régulièrement qualifiée de « ville-jardin ». Plus de 40 % de son territoire est couvert d'espaces verts et chaque nouveau quartier intègre parcs, corridors végétalisés, équipements publics, commerces de proximité et transports performants.

Cette comparaison démontre qu'il n'existe pas d'opposition systématique entre densité et qualité de vie. Une densité bien pensée permet au contraire de limiter l'étalement urbain, de préserver davantage de terres agricoles et naturelles, de réduire les distances domicile-travail et de rendre économiquement viables des transports publics performants. Ce n'est donc pas la densité qui dégrade le cadre de vie, mais une urbanisation mal conçue, déconnectée des services, des espaces publics et des infrastructures.

Le véritable enjeu pour Genève n'est donc pas de choisir entre densifier ou préserver son territoire. Il consiste à concevoir une densification qualitative, capable d'offrir davantage de logements tout en améliorant le cadre de vie. L'objectif ne devrait pas être de reproduire les grands ensembles des années 1970, mais de bâtir les quartiers durables et végétalisés du XXIᵉ siècle.

Même si le PAV et les Cherpines sont entièrement réalisés, Genève n'aura résolu qu'une partie du problème. D'ici à 2050, avec une croissance démographique moyenne, le canton devra créer environ 41 000 à 44 000 logements supplémentaires pour accueillir les nouveaux habitants et retrouver un marché locatif équilibré. Or, le PAV (≈12 000 logements) et les Cherpines (≈3 000 logements) ne représenteront qu'environ 15 000 logements, soit à peine un tiers des besoins. Il restera donc encore 26 000 à 29 000 logements à construire, ce qui montre que la véritable question n'est plus de savoir s'il faut réaliser ces grands projets, mais où et comment seront développés les prochains quartiers du Grand Genève.

À défaut de construire davantage à Genève, le développement résidentiel se reporte naturellement sur le Genevois français et, dans une moindre mesure, sur le district de Nyon. Cette évolution crée une contradiction majeure : alors que les habitants s'installent toujours plus loin de leur lieu de travail, la réalisation des infrastructures de transport permettant d'accompagner ces nouveaux flux devient elle aussi de plus en plus difficile.

Le cas du tram 15 vers Saint-Julien-en-Genevois illustre parfaitement cette situation. Alors même que cette infrastructure vise précisément à offrir une alternative crédible à la voiture individuelle pour des dizaines de milliers de frontaliers, les aménagements routiers associés se heurtent à des oppositions liées notamment à la protection des terres agricoles. Plus largement, le droit fédéral protège fortement les surfaces d'assolement et rend chaque projet d'infrastructure particulièrement complexe à réaliser.

Nous sommes ainsi confrontés à un paradoxe. Nous construisons insuffisamment de logements là où se créent les emplois. Les habitants s'installent donc de plus en plus loin. Puis nous rencontrons des difficultés croissantes à construire les infrastructures de mobilité indispensables pour relier ces nouveaux territoires résidentiels aux bassins d'emploi.

Cette logique n'est durable ni pour les habitants, ni pour les collectivités, ni pour le climat.

Le véritable débat ne consiste donc plus à opposer construction, agriculture, environnement ou mobilité. Il consiste à définir un projet cohérent à l'échelle du bassin de vie franco-valdo-genevois.

Une réforme d'ensemble apparaît aujourd'hui indispensable. Elle devrait s'articuler autour de plusieurs priorités :

• accélérer la production de logements dans les secteurs déjà urbanisés et bien desservis ;

• simplifier les procédures administratives et limiter les délais de recours lorsque l'intérêt public est clairement établi ;

• coordonner simultanément le développement des logements et celui des infrastructures de transport ;

• préserver les terres agricoles les plus stratégiques tout en reconnaissant que certaines infrastructures de mobilité constituent elles aussi un intérêt public majeur ;

• enfin, renforcer la gouvernance transfrontalière afin que les décisions en matière de logement, d'urbanisme et de mobilité soient pensées à l'échelle du Grand Genève plutôt qu'au travers de frontières administratives.

Genève a déjà démontré, dans son histoire, sa capacité à répondre à une crise du logement. Le défi actuel est plus complexe. Il ne s'agit plus seulement de construire davantage, mais de construire mieux, au bon endroit et en cohérence avec les infrastructures de transport.

Faute de cette vision d'ensemble, la pénurie continuera d'alimenter l'étalement urbain, les déplacements pendulaires, la congestion des réseaux et les tensions entre territoires. En d'autres termes, nous continuerons à traiter les conséquences plutôt que les causes.